Как купить квартиру в новостройке по новым правилам

Сергей Белов 10 июля 2019 2233

С 1 июля 2019 года российские застройщики перешли на новую схему финансирования строительства многоэтажек через эскроу-счета.

Теперь застройщик лишён права напрямую брать деньги у дольщиков. Чтобы начать стройку, девелоперу необходимо открыть в банке специальный счёт (эскроу), на который дольщики поместят свои деньги. Застройщик получит их только тогда, когда полностью построит дом.

С застройщиками понятно, а что ждёт дольщиков? Изменится ли что-то в процедуре покупки квартиры для покупателя? Напомним, ранее дольщик вносил деньги непосредственно на счёт застройщика, а тот распоряжался ими по своему усмотрению.

Теперь же, после 1 июля 2019 года, сделка оформляется несколько иначе. Изначально дольщик подписывает договор с застройщиком, затем этот договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Затем дольщик и застройщик подписывают договор с банком на открытие эскроу-счёта, по сути, это трёхсторонний договор. В договоре должно быть написано о порядке оплаты и сроках раскрытия счёта.

По сути, такая схема выгодна покупателю, так как в случае, если застройщик нарушит условия договора, например, затянет строительство, то дольщик получит свои деньги в целости и сохранности. За сохранность денег как раз отвечает банк.

Если говорить более детально, то важно понимать, что деньги на эскроу счёте просто лежат, никаких процентов на них никто не начисляет. Деньги банк «замораживает» на тот срок, за который застройщик по договору должен построить дом плюс ещё пол года предусмотрены для передачи покупателю ключей.

Всё-таки, если учесть, что дома возводят достаточно долгое время, иногда это два-три года, минус в таком вложении для покупателя всё-таки есть. Увы, деньги обесцениваются с каждым днём. Получается, что можно долго ждать окончания строительства, и если оно не завершится, то придётся забирать свои деньги назад, которые к тому времени могут порядком обесцениться. То есть, покупатель снова окажется в некоторой двусмысленной ситуации, либо ждать, когда застройщик достроит дом, либо забирать обесценившиеся деньги и добавлять к этой сумме ещё денег, чтобы хватило на покупку новой квартиры.

К тому же, деньги с эскроу счёта можно вернуть только лишь при определённых условиях, которых, лучше бы избежать вовсе. Причиной расторжения договора со стороны покупателя квартиры может быть: банкротство застройщика или его ликвидация по решению суда. Понятно, что в обоих случаях покупатель остаётся без квартиры. Конечно же, он может не забирать (к примеру, уже обесцененные) деньги, а передачи квартиры через суд. Это, конечно, возможно только в том случае, если дом уже построен. Либо, как, в принципе, и сейчас, покупатель может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера, который возьмётся достроить дом.

В России нередко случается казусы даже с банками. Ведь и банк может стать банкротом. Тут покупателей успокаивают тем, что деньги застрахованы, причём на каждый эскроу счёт страхует государство на сумму до 10 миллионов рублей.

Напомним, право работать с эскроу счетами имеют на данный момент 100 банков.

Итак, страховку, получается, смогут получить только те, кто приобретает более или менее бюджетный вариант квартиры. Элитную квартиру на этапе строительства по такой схеме, выходит, покупать очень рискованно. Страховка в 10 миллионов едва покроет процентов 15 стоимости такой квартиры. Однако, никаких гарантий у покупателей элитной недвижимости в строящихся объектах и не было до нового закона. Вот как не было, так и дальше не будет.

Напомним, что с 1 июля 2019 года не все новостройки будут продавать по-новому. Ведь ряд застройщиков получили право достраивать готовые более чем на 30% дома по старым правилам.