Покупаем квартиру: лизинг или ипотека

Сергей Белов 5 октября 2017 2348

Может ли стать аренда с правом выкупа достойной альтернативой ипотеке.

Что такое ипотека сегодня понятно и известно всем. Россияне очень часто обращаются за кредитом в банки, чтобы купить жильё. И далеко не все знают об ещё одном способе приобретения жилья «в рассрочку» под процент – жилищном лизинге.

Это неудивительно. Если посмотреть статистику, то получается, что ипотекой пользуются довольно активно, почти 80 процентов сделок по покупке недвижимости люди осуществляют с помощью кредитов. А вот если говорить о лизинге, то тут процент равен 1,3. А доля лизинговых сделок с гражданами и того меньше. Тогда как в Европе этот показатель равен 20 процентам.

Лизинг (аренда с правом выкупа) в России не очень распространён, тем не менее, если говорить о покупке жилья, этот инструмент является альтернативой ипотечным кредитам и пресловутому долевому строительству. Конечно, здесь есть ряд своих нюансов. О них мы расскажем подробнее.

Главный плюс – простота оформления

Лизинговые компании получили право совершать сделки с физическими лицами сравнительно недавно, шесть лет назад. До 2011 года по закону запрещалось отдавать в лизинг какое-либо имущество, включая недвижимость, если оно не использовалось в деятельности предпринимателей.

Главный и основной плюс лизинга – его просто оформить. Для заключения сделки нужно всего два документа – паспорт и пенсионное свидетельство (СНИЛС). Подписываем договор аренды жилья, сразу въезжаем в квартиру и живём. Платим за аренду и потихоньку выкупаем квартиру. Закончился договор аренды - оформляем жильё в собственность. По тому небольшому количеству сделок, которые имеют место быть, договор найма обычно заключается сроком на 10 лет. Также нужно вносить предоплату, минимум 10 % от стоимости квартиры.

Только вспомните, сколько бумажек и справок нужно принести в банк, чтобы взять ипотеку. И этого мало, нужно найти поручителей, нужно иметь стабильную работу и высокую зарплату. Долевое строительство и вовсе неинтересно, отдаёшь деньги (возможно взятые в ипотеку) и сидишь-ждёшь, когда твою квартиру построят. А тут – ничего этого не надо.

Большой минус - дорого

Вопрос, почему же лизинг так мало востребован. Во-первых, о нём действительно мало кто знает. Услуга не распиарена, как ипотека. Во-вторых, лизинг существенно дороже обходится. К примеру, если взять один миллион под ипотеку, то ежемесячный платёж, при первоначальном взносе 200 тысяч рублей, составит около 10 тысяч рублей. Если ту же сумму брать в лизинг (с авансом в те же 200000 рублей), то в месяц вы будете платить около 16 тысяч рублей. Разница в 60 %, согласитесь, весомый минус для лизинга.

Именно из-за дороговизны жилищный лизинг и не становится популярным. Выгодным он оказывается лишь для юридических лиц, так как они получают возможность уменьшить налоги, ибо лизинговые платежи за жильё не облагают НДС. И сэкономленные суммы получаются довольно интересными (до 40 % от стоимости жилья). Однако, и среди юрлиц жилищный лизинг мало используется. Вот тут, считают аналитики, как раз не хватает рекламы, каких-то интересных завлекающих программ и т.п.

Но вернёмся к налогам. Если юрлица имеют выгоду на налогах, то для физлиц всё будет наоборот. По договору собственник – лизинговая компания, она же платит налоги на имущество по ставкам для юрлиц (которые выше ставок для физических лиц раз в 10).

Расставляем другие знаки: больше или меньше

Так уж устроено наше государство, что ни один вид деятельности, связанный с финансированием, так или иначе порождает некие теневые схемы. Не остался в стороне и жилищный лизинг. Под шумок, а вернее сказать, существуя в некой тишине, лизинговые дельцы запросто могут оставить вас без квартиры. Дело в том, лизинг недвижимости по сути сейчас носит характер «ломбардного кредита». Обычно в ломбард относят ювелирные украшения, получают небольшую сумму, а выкупают через определённый срок уже за большую стоимость. В лизинге примерно также. Только в залог вы отдаёте свою квартиру, получаете за неё половину стоимости и берёте её же в лизинг. Это называется возвратный лизинг. Лизинговым компаниям очень удобно в этом случае. Если должник не будет вовремя платить взносы, его просто выселят из квартиры без всяких обиняков. Ведь человек, перед продажей квартиры из неё выписывается, а собственником по договору становится заёмщик. Находятся люди, которые после того, как лишились квартиры, идут с жалобами в суд. Они хотят доказать, что лизинговые сделки в этом случае не правомерны. Но, всё дело в том, что закон по сути бессилен. Если говорить о банках, которые дают ипотеку, или о тех же ломбардах, и даже о микрофинансовых компаниях, которые дают денежные займы – все они находятся под контролем Цетробанка. А вот лизинговые компании в этот список не входят, и находятся пока в свободном плавании.

Аналитики считают, что лизинг имеет право быть, и даже предрекают его распространение, если будет понятен механизм его работы. Они также считают, что с развитием такого направления в сфере недвижимости как строительство доходных домов, должно сподвигнуть власти навести порядок в лизинговой системе.

Где стоит знак равенства

В обоих случаях и при ипотеке, и при лизинге, пока вы полностью не выкупили квартиру, она не ваша. В первом случае квартира находится в залоге у банка, у вас же на руках только свидельство о праве с обременением. В случае с лизингом – квартира оформлена на компанию.