Поправки в закон о «долевом»: что они с собой принесут

Сергей Белов 26 февраля 2018 2267

Зачем нужны законы, которые не могут работать?

Застройщики сокрушаются в ожидании второго месяца лета, ведь с 1 июля вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве.

Тем временем, специалисты в сфере недвижимости подсчитали, что строительная отрасль потеряет из-за этих поправок огромные деньги – около шести триллионов рублей. Именно такую сумму застройщики, работающие по договорам долевого участия, получили для строительства жилья от обычных граждан.

Банки рисковать не хотят

С 1 июля брать деньги у людей застройщикам будет запрещено. Граждане не должны рисковать своими финансами в случае, если застройщик не сможет построить дом. Закон предполагает, что эти риски должны покрывать банки. Но, как сообщают чиновники, банки пока к этому не готовы.

Мало того, что не готовы, они просто физически не смогут выдержать такой нагрузки, опасаются эксперты. Так, например, если застройщики перейдут к проектному финансированию, и банки согласятся давать займы застройщикам под 5-6% годовых, то максимум, что они смогут дать – это сумма около полутора триллионов рублей. Где же взять остальную огромную сумму?

Призрачные счета-эскроу

Вроде бы, закон предусмотрел и этот вопрос. На выручку должны прийти счета-эскроу. Об этом явлении Вестум.RU подробно рассказывал ранее. И в принципе, уже с начала этого года, по закону любой застройщик имеет право обратиться в банк с просьбой открыть счёт-эскроу. Но, увы, по факту система не работает.

Чиновники от Минстроя только разводят руками и выражают надежду, что к лету система заработает. Пока же банки просто не могут начать оформлять подобные счета, так как законодательство несовершенно. На финансовом форуме недвижимости, который прошёл в феврале, глава Минстроя так и сообщил, что да, по закону застройщик может обратиться в банк, и такая возможность должна была заработать с 1 января, но… не случилось. Объяснением стало приблизительно следующее: Центробанк проанализировал ситуацию и сделал вывод, что наши банки не готовы работать со счетами-эскроу, и более того, не может быть речи даже о банковском сопровождении. Парадокс, да и только. Непонятно, на что надеялись чиновники? Разве сложно было предугадать такую ситуацию?

Теперь же, чиновники уповают на лето, что к этому времени всё начнёт работать, но опять же с оговоркой в виде слова «возможно».

Выглядит смешно, если бы не было так печально. Получается, что мы живём по законам, которые просто-напросто не могут работать, а на выходе видим, как всегда бардак.

Сами застройщики говорят о том, что такая ситуация, когда они не смогут привлекать для строительства деньги граждан, заставит их либо останавливать стройки, либо они прекратят продавать жильё на ранних стадиях строительства, что приведёт к подорожанию квартир.

К тому же, закрытая кормушка в виде кошельков физлиц, это далеко не все «приятности», которые повлекут за собой поправки. Например, у застройщика ещё и на счету должна лежать круглая сумма – не меньше 10 процентов от стоимости возводимого объекта.

Страховщики, которые «едят» деньги

Уповать на счета-эскроу, конечно, можно. Но мало того, что их просто нельзя открыть, так как банки по закону не могут брать у людей деньги под нулевой процент, чтобы отдавать их застройщикам, ещё остаётся неясным целый ряд вопросов. Например, можно ли будет использовать средства с этих счетов в ходе строительства или деньги будут заморожены до конца стройки? При втором варианте, понятно, счета-эскроу никак не помогут девелоперам…

И уже не хватает эпитетов, чтобы описать заявление Михаила Меня по поводу этого откровенного бардака. Министр выразил надежду, что «у нас не получится так, как получилось со страховыми компаниями».

А со страховыми компаниями получилось совсем нехорошо. На том же форуме по недвижимости, Михаил Мень рассказал, что потеряны 38 миллиардов рублей. То есть застройщики собрали деньги в качестве взносов страховым компаниям, но эти деньги не направили на то, чтобы достроить проблемные дома. И почему-то никто теперь не может объяснить, куда страховщики дели эти деньги. Министр выразился весьма интересно, дескать, господа эти «съели 38 млрд рублей». По факту обманутые дольщики получили от страховщиков всего 50 миллионов рублей. Остальные деньги пропали. И власти просто говорят, что их «съели». Это как?

Теперь чиновники говорят, что система страхования себя не оправдала, и именно поэтому они и решили создать компенсационный фонд. Напомним, фонд начал работу в конце октября прошлого года. Чиновники уверяют, что сейчас застройщики отчисляют в этот фонд деньги. Как положено - 1,2 % от стоимости каждого «долевого» договора. Остаётся только надеяться вместе с дольщиками, что эти деньги никто не съест.

Как попасть в реестр обманутых

С 23 февраля вступили в силу новые правила, по которым теперь будут составлять список обманутых дольщиков.

Чтобы пополнить эти печальные ряды, гражданин должен предъявить судебный акт о включении его в реестр, при условии, что застройщик или страхования компания обанкротились. Как раз в отношении страховых здесь новшество. Раньше в реестр попадали лишь те дольщики, чьи страховые компании полностью были ликвидированы.

Есть ещё условие. Если за вашу квартиру деньги вносили не только вы, но и ещё кто-то, то вы в реестр не попадёте. Странное условие. То есть, по факту обманули двух или трёх человек, а в реестр не попадёт ни один.

Правила также могут «отредактировать» список пострадавших и в меньшую сторону. Если договор долевого участия расторгнут, то из списка вы выбываете.