Судьба «долевого» и как покупателям недвижимости помогут счета-эскроу

Сергей Белов 2 декабря 2017 2373

Вестум.RU внимательно следит за движениями в сфере долевого строительства. Недавно наш портал сообщал, что власти намерены вовсе уйти в будущем, а именно, через три года, от «долевого», заменив его проектным финансированием.

Чиновники рапортуют, что сейчас они неустанно трудятся над созданием поэтапной системы этого нелёгкого перехода. Тем более, что стратегию они должны предоставить Президенту до конца года. В частности, сообщают власти, в настоящее время они ведут переговоры с девелоперами и банками, и думают, как бы сделать процесс удобоваримым, плавным и, несомненно, выгодным. Кому? Это уже другой вопрос.

Так вот на этот раз чиновники придумали ещё один «ход конём». Замминстроя Никита Стасишин предложил как альтернативу «долевому», пока будет осуществляться тот самый плавный переход, счета-эскроу. Незнакомое слово сразу заставляет мозг напряжённо думать. Что ещё приготовили нам наши чиновники. Нет, несомненно, что финансисты и банкиры наверняка знают и про счета, и про эскроу. А вот обычные граждане, как правило, недоумевают.

Поэтому мы решили объяснить что же это такое. Слово «эскроу» пришло к нам из английского. Означает – условное депонирование, то есть создание отдельного, независимого банковского условного счёта, где хранятся деньги, документы или даже имущество до тех пор, пока не наступит время выполнения определённых обязательств. Счета-эскроу как раз активно используются при сделках с недвижимости. Наиболее распространены они в США. Вообще во всём мире такие счета могут открывать не только банки, но и юридические фирмы, и специальные компании, и даже отдельные, так называемые эскроу-агенты. То есть получается что при такой системе в сделке участвуют трое: продавец, покупатель и эскроу-агент. По сути, последний из этой троицы – обычный посредник, который должен выступить гарантом чистоты сделки. Например, вы решили купить квартиру в строящемся доме. Обращаетесь в банк, с просьбой открыть вам эскроу-счёт. Вы несёте туда свои деньги, они там лежат, а застройщик у которого вы строите квартиру, о нём знает, и знает, что пока квартиру вам не построит деньги к нему с этого счёта не попадут. По сути, если рассматривать мировую практику, эскроу-счёт можно сравнить с тем же векселем.

Вроде всё понятно. И хорошо, если гарантом будет выступать надёжный банк. Но в России, и банки могут обанкротиться, мы ведь это проходили уже. А если открывать такие счета разрешат не только банкам, а разным фирмам и просто отдельным людям? Не придём ли мы в итоге, с нашей неуёмной российской жаждой наживы, к тому же обману дольщиков, только под другим названием?

Ну или даже предположим, что все честные, а эскроу-агенты честнее всех. Не повлечёт ли их наличие удорожания сделки? Наверняка, да. Ведь раз в сделке участвуют трое, то каждый должен иметь от неё доход. И можно только гадать, во сколько обойдётся обслуживание такого вот счёта с непонятно-пугающим названием. Понятно точно, что банки в накладе не останутся. Второй вопрос – кто будет платить – застройщик или покупатель? Тоже палка о двух концах. Если первый, то поднимет цену на жильё, если второй – квартира встанет дороже из-за дополнительных затрат.

К слову, в России эскроу-счета есть. Их ввели в 2012 году, когда в Гражданский кодекс РФ внесли соответствующее понятие и изменения. С 2014 года эскроу-счета и договоры условного депонирования считаются официально разрешёнными видами для заключения сделок и осуществления расчётов. Счетам-эскроу на сегодняшний день посвящены статьи Гражданского кодекса под номерами: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.