Мнение эксперта. Жилые комплексы Сочи
Масштабные жилые комплексы Сочи: преимущества, цены, перспективы
В последнее время все большим спросом на российском рынке недвижимости пользуются жилые комплексы. Сегодня им отдают предпочтение и застройщики, и инвесторы, и покупатели. Строительство подобных проектов активно ведется и во многих городах Краснодарского края. Так, к примеру, в Сочи в настоящее время возводится сразу несколько масштабных построек. В чем же преимущества и какова ценовая политика крупных жилых комплексов? На эти и другие вопросы порталу недвижимости Вестум.RU ответили представители компаний-застройщиков и агентств недвижимости Сочи.
На вопрос, есть ли преимущества больших жилых комплексов перед небольшими ЖК и точечными застройками, все респонденты ответили единогласно. Конечно, есть. И преимущества эти очевидны. По мнению руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Оникс Недвижимость» Марии Саркисян, у крупных жилых комплексов несколько плюсов.
- В больших комплексах практически всегда возводят новые инженерные сети, трансформаторные подстанции, теплотрассы и другие коммуникации. Отдельные новостройки часто подключаются к старым системам, которые иногда не выдерживают нагрузок. Крупные комплексы тщательно проектируются, отдельное внимание уделяется их благоустройству, озеленению, развитию торговой, развлекательной и бытовой инфраструктуры. При точечном же строительстве застройщик должен учитывать тот факт, что рядом находятся другие здания. Также на крупных проектах предусматривается рассрочка на выгодных условиях и индивидуальная схема ипотеки, так как они часто сотрудничают с крупными банками и даже сами содействуют оформлению ипотечного кредита. В любом случае окончательный выбор за покупателем.
Особое внимание при строительстве масштабных жилых комплексов уделяется внутренней инфраструктуре. Это также является неоспоримым преимуществом больших ЖК, уверен начальник отдела продаж ЖК «Голден Сити» Сергей Дмитриев.
- В состав крупного жилого комплекса обычно входят частный детский сад, магазин, аптека, спортивные и детские площадки, банк, фитнес-центр, кафе, рестораны. Тщательно прорабатывается схема проезда для автомобилей, парковка, озеленение, зоны отдыха. Территория обычно охраняется. Также на стадии возведения застройщик большого комплекса может предоставить помощь новым жильцам в обустройстве и ремонте квартир. Во многих ЖК есть свои собственные ремонтные службы: электрики, сантехники, маляры и другие. Чем масштабнее строительство, тем больше выбор планировочных решений и разнообразнее видовые характеристики квартир.
Руководитель отдела продаж ЖК «Русь» Виталий Ириоглов также отмечает несколько плюсов крупных жилых комплексов.
- Обычно в проекте масштабных жилых комплексов изначально учитывается наличие в его составе большого придомового, подземного или отдельно стоящего паркинга. Также на стадии проектирования структура масштабного комплекса включает «начинку» объектами социального характера: детский сад, спортивные площадки, магазины, отделения банков и многое другое. Территория комплекса обычно большой площади, находится под постоянной охраной. Проблемой в Сочи является отсутствие парковочных мест. В масштабных комплексах ее нет. В них имеется все, что создает дополнительный комфорт для проживающих в ЖК.
По мнению ведущего руководителя отдела агентства недвижимости «ЛЕТО» Дмитрия Бурмистрова, преимуществом крупных жилых комплексов является площадь застройки.
- Большая площадь таких комплексов позволяет разместить на своей территории парковочные места, детские игровые площадки, зоны отдыха, магазины. Также в масштабных комплексах всегда имеется консьерж, охрана, видеонаблюдение. Небольшие ЖК не могут этим похвастаться.
От площади жилого комплекса напрямую зависит стоимость квадратного метра в нем. Чем масштабнее комплекс, тем меньше цена. Поэтому, заявляет Виталий Ириоглов, большой объем строительства позволяет застройщикам вести продажи по весьма конкурентной цене.
- Крупные застройщики предоставляют более гибкие условия покупки жилья для своих клиентов. Если говорить о наших жилых комплексах, то здесь учитывается этажность, тип конструкции, количество корпусов, месторасположение и другое. Стоимость квартир начинается от 45 тысяч рублей за квадратный метр. Дополнительно мы предоставляем рассрочку: на полгода - без процентов и до трех лет индивидуально.
С тем, что объем строительства влияет на стоимость квадратного метра, согласен и Сергей Дмитриев.
- Простая арифметика. Все материалы для большого комплекса обычно покупаются по более низким ценам. Помимо этого, у многих крупных застройщиков есть собственные ресурсы, что намного снижает себестоимость строительных материалов.
Противопоставлять большие жилые комплексы точечной застройке, считает Мария Саркисян, сегодня достаточно трудно.
- В современных условиях сравнивать ценовую планку застройщиков крупных проектов с точечными практически нереально. Она индивидуальна для каждого объекта на разных этапах его реализации.
Разница между ценовой политикой комплексов существует.Дмитрий Бурмистров показывает это на примере двух ЖК.
- Например, сравним два комплекса: в одном будет три дома по 5 этажей, в другом будет три дома по 20 этажей. Конечно же, квартиры в 20-ти этажных домах будут дешевле, так как себестоимость каждого квадратного метра будет ниже. Квартиры в масштабных жилых объектах в основном покупают люди для проживания или для отдыха. Инвестируют в подобные комплексы в меньшей степени. Хотя есть и ряд покупателей, которые приобретают квартиры для последующей сдачи ее в аренду. И, как правило, около 80% составляют иногородние покупатели
Приобрести квартиру в крупном жилом комплексе можно разными способами. Например, рассказывает Сергей Дмитриев, с помощью ипотеки, материнского капитала, в рассрочку. Также существует процедура бронирования.
- Процедура следующая. Покупатель бронирует понравившуюся квартиру и оформляет ипотечный пакет документов или заказывает нужную сумму в банке. Большие суммы, как правило, заказываются заранее. Обычно услугой бронирования пользуются иногородние клиенты. Бывает, что кто-то подбирает квартиру для своих друзей, которые планируют приехать позже. Бронь не только позволяет оставить выбранную квартиру за клиентом, но и зафиксировать стоимость квартиры на день ее оформления. То есть это своего рода гарант того, что в дальнейшем цена не изменится. При этом, конечно, надо учитывать определенный период брони. Он не может быть безграничным. Для мотивации обеих сторон в данном процессе предусмотрены штрафные санкции за срыв сроков выполнения обязательств.
По словам Виталия Ириоглова, бронь может быть формального характера, когда покупатель рассматривает несколько квартир, не сделав еще окончательно выбор в пользу одной из них.
- При этом человек хочет формально зафиксировать какую-нибудь квартиру. У нас предусмотрен «договор бронирования», согласно которому покупатель вносит определенную сумму, а за ним закрепляется право приобрести выбранную квартиру по цене, действующей на момент подписания договора бронирования. Это тоже является своего рода страховкой. Ведь застройщик периодические вынужден менять прайс, в зависимости от ситуации на рынке. Наша компания работает полностью официально, платит все налоги и указывает полную сумму в договорах. Оплата происходит по безналичному расчету на счет компании в течение пяти банковских дней после подписания договора. После того, как покупатель получил свидетельство о собственности и подписал акт приема-передачи квартиры, он считается полноправным владельцем недвижимости. С этого момента начинается оплата коммунальных услуг. Стоимость за обслуживание жилья в больших жилых комплексах зачастую меньше, чем в отдельных домах. Так как крупные застройщики сами занимаются управлением свое недвижимости. Например, в наших комплексах обслуживание составляет от 16 до 32 рублей за квадратный метр. Считаю, что для комплекса бизнес-класса это самая лучшая ставка в городе.
Крупные жилые застройки появляются в Сочи все чаще. На курорте, полагает Дмитрий Бурмистров, для них много перспективных районов.
- Все больше и больше появляется масштабных комплексов, располагаются они от центра города в сторону Адлера и в сторону Джубги. В центре курорта уже нет площадок под застройку, поэтому город будет развиваться вдоль побережья в обе стороны и в сторону гор. Массовая застройка сейчас ведется в районе Мамайки. Это очень перспективный район, есть много площадок под застройку. На данный момент на Мамайке строится порядка 20 домов, из них около десяти - это масштабные комплексы
По мнению Марии Саркисян, со временем крупные жилые комплексы могут потеснить точечную застройку.
- Крупные ЖК предоставляют своим обитателям высокий уровень комфорта проживания. Это обусловлено и установкой новейшего оборудования, и применением современных нормативов и технологий. Кроме того, при комплексном освоении территории достаточно большие участки отводятся под зоны отдыха, озеленение и благоустройство. Благодаря этому масштабные ЖК становятся наиболее востребованными на рынке. Именно поэтому у них очень большие перспективы развития в нашем городе. Ведь цены за квадратный метр в них особо не отличаются от точечных построек. При этом у отдельных новостроек в нашем городе часто нет придомовой территории, достаточного количества парковочных мест, детской площадки. То есть в крупном жилом комплексе покупатель получает больше комфорта за те же деньги. Соответственно, масштабные ЖК со временем очень легко могут потеснить отдельные новостройки.