Мнение эксперта. Ипотечные кредиты
Ипотечное кредитование с каждым днем набирает обороты. Так или иначе ипотека коснулась всех участников рынка недвижимости. Застройщики сегодня рассматривают данный способ реализации жилья как один из основных. Банки предлагают на порядок больше ипотечных программ для потребителей. А у агентств недвижимости появились специальные партнерские программы для кредитных организаций и клиентов. Гораздо охотнее приобретают жилье в кредит и сами люди. По статистике, каждая третья сделка сегодня является ипотечной. Об изменениях, которые произошли в последние годы в данной сфере, и грядущих перспективах порталу недвижимости Вестум.RU рассказали представители ведущих агентств недвижимости Сочи.
Вестум.RU: Какой процент от общего количества сделок составляют сегодня ипотечные сделки на рынке недвижимости Сочи? Как изменилось их количество по сравнению с 2012 годом?
Алексей Мальцев, директор по работе с корпоративными клиентами агентства недвижимости «ОНИКС-Недвижимость»: За последние 2-3 года наблюдается стабильный рост ипотечных сделок на рынке недвижимости Сочи. Все больше людей прибегают к покупке квартиры с помощью ипотечного кредита. Наше агентство ведет статистику совершаемых сделок. Можем сказать, что за последний год процент ипотечных сделок составляет 25-40% от общего количества сделок, совершаемых нашей компанией.
Игорь Федосеев, ведущий специалист отдела продаж агентства недвижимости LETO: Скажу так. Процент выданных ипотек каждый год растет. По данным Банка России, с первого полугодия 2013 года и по первое полугодие 2014 года процент выданных ипотек увеличился почти в 1,3 раза, то есть на 130%. По данным Росреестра, ипотеки одобряются очень часто. Каждая четвертая сделка с недвижимостью является ипотечной. В целом за это время количество таких сделок уверенно растет вверх. И ничего, думаю, не предвещает снижения данного уровня. Что касается Сочи и Краснодарского края, из топ-30 по количеству выданных ипотек мы находимся на уверенном седьмом месте.
Руслана Андриевская, помощник руководителя агентства недвижимости «Лидер»: По сравнению с 2012 годом ипотечные сделки на 30—35% выросли. Так как сейчас это упрощенная процедура. Некоторые покупатели хотят квартиру получше, покрасивее. Они не стесняются обратиться в банк и оформить ипотечную линию, чтобы найти более выгодное предложение. А потом при возможности полностью погасить ипотеку.
Вестум.RU: Каким образом финансовый кризис отображается на ипотеке в России? В Сочи? Выросло количество ипотечных сделок сегодня или, наоборот, сократилось?
Алексей Мальцев: Финансовые потрясения, связанные с ростом курса доллара и евро в последние 2-3 месяца, сказались на активности нашего рынка недвижимости. Наиболее стабильным инструментом сегодня считается вложение в жилье. Поэтому люди предпочитают инвестировать рубли в покупку недвижимости. Особенно рост валюты отразился на сегменте жилья эконом-класса, стоимостью от 1-1,5 миллиона рублей. Также нестабильность на финансовом рынке, связанная с ростом валюты, сыграла роль в повышении процентных ставок по ипотечным кредитам в банках. Выросли ставки незначительно. Но приходится констатировать, что на сегодняшний момент, даже по соотношению с летом 2014 года, ставка по ипотечным кредитам в среднем выросла на 1-1,5% от того значения, который наблюдался еще три месяца назад.
Игорь Федосеев: В целом сейчас мы наблюдаем отложенный спрос. Что это значит? Это значит, что люди когда-то хотели купить квартиру. И сейчас, в связи с такой напряженной обстановкой на финансовом рынке, они более охотно на это идут. Понимают, что время пришло, им нужно куда-то вкладывать свои деньги, чтобы они попросту не исчезли. И берут ипотеки, либо покупают квартиры за наличные деньги.
Руслана Андриевская: Выросло, и выросло раз в пять. Потому что люди сейчас доверяют банкам, обращаются в банки. Несмотря ни на кризис, ни на что, недвижимость была и остается востребована. Люди как покупали жилье, так и покупают. Оплата все равно происходит в российских рублях. Поэтому кризис людей не волнует, они доверяют банкам.
Вестум.RU: Какие изменения происходят сегодня в программах ипотечного кредитования?
Алексей Мальцев: Совсем недавно Сбербанк России запустил очень интересный продукт – ипотека по двум документам. Данной программой пользуется все больше людей. Так как получить кредит по ней для заемщика очень просто. Подается заявка, заполняется анкета, предоставляется гражданский паспорт и любой второй документ. Это может быть и водительское удостоверение, и пенсионное страховое свидетельство.
Игорь Федосеев: Изменения следующего характера. Банки снижают первоначальный взнос. Это прежде всего стоит отметить. Во-вторых, они снижают процентную ставку в зависимости от первоначального взноса и срока выдачи ипотечного кредита. Если быть более точным, могу сказать, что в 2012 году первоначальный взнос составлял около 20%. Сейчас первоначальный взнос во многих банках составляет от 15% и иногда даже 10%.
Руслана Андриевская: Очень много социальных программ, таких как: ипотека для учителей, молодых семей, держателей заработных карт. В случае страхования жизни при оыормлении ипотеки процентная ставка становится ниже. Все изменения направлены на упрощение процедуры, чтобы было быстрее, проще, удобнее.
Вестум.RU: Есть ли возможность у заемщиков получить ипотечный кредит сегодня без первоначального взноса? Как изменились требования банка к заемщику?
Алексей Мальцев: Хотелось бы отметить, что на сегодняшний момент конкретных программ без первоначального взноса у банков нет. К сожалению для населения. Минимальный первоначальный взнос сейчас составляет 10%. В качестве него может использоваться материнский капитал. Также это может быть субсидия, выделяемая муниципальным или государственным бюджетом. Они выделяются в соответствии с различными целевыми программами. Для этого заемщку необходимо обратиться в администрацию города, где он получит квалифицированную консультацию по этому вопросу. В данном аспекте, по таким программам, возможна ипотека и без участия собственных средств заемщика.
Игорь Федосеев: На данный момент большинство банков, к сожалению, не выдают ипотеку без первоначального взноса. В качестве него можно использовать, например, материнский капитал. Сейчас банки предлагают огромное количество ипотечных программ, в зависимости от процентной ставки, срока ипотеки, суммы первоначального взноса. К слову, от нее существенно меняется процентная ставка: от 12,5% - это максимальная процентная ставка в среднем по региону - и до 10,5%, если вы относитесь к категории военнослужащих или молодой семье.
Руслана Андриевская: Только при привлечении материнского капитала заемщик может получить ипотеку без первого взноса. Других вариантов нет. На данный момент даже при самой упрощенной ипотечной программе у заемщика должно быть 85% кредитных средств и 15% своих личных.
Вестум.RU: Есть ли партнерские программы между вашим агентством недвижимости и банками? В чем отличие этих партнерских программ от стандартной процедуры получения ипотечного кредита?
Алексей Мальцев: Если говорить конкретно про нашу компанию, на протяжении трех лет мы активно сотрудничаем с лидерами банковского ипотечного кредитования – Сбербанком России и банк ВТБ24. У нас заключен договор, согласно которому мы являемся официальным партнером этих банков. Партнерские программы сотрудничества упрощают взаимодействие между банками, риэлторскими агентствами и непосредственно клиентом, то есть нашим покупателем и банковским заемщиком. На сегодняшний момент у нас со Сбербанком есть электронный документооборот. Что это такое? Клиенту не нужно обращаться в банк. Вся процедура подачи заявки в банк происходит через офис нашего агентства: документы поступают туда в электронном виде. Сроки рассмотрения таких заявок в приоритете. Для сравнения могу сказать: когда человек самостоятельно обращается в банк, стандартное рассмотрение заявки составляет 2-5 дней. Если же документы подаются через агентство - максимум 3 дня. Еще один из наших основных партнеров – банк ВТБ 24. Последние полгода у нас действует совместная программа с данным банком, благодаря которой у наших клиентов есть скидки и преференции по процентной ставке. Скидка составляет 0,5% от базовой ставки, предлагаемой банком. То есть достаточно выгодно обратиться в этот банк через агентство, подать заявку и получить определенную скидку. Как мы, так и банки дорожат таким взаимным сотрудничеством. Мы очень качественно сопровождаем подобные сделки. Клиенты остаются довольны.
Игорь Федосеев: Скажу так: прежде всего, надо понимать, что обращаясь в агентство недвижимости, вы экономите свое время и нервы. То есть вы приходите, мы отправляем сначала онлайн-заявку, после чего вы получаете одобрение. После получения одобрения по ипотеке, мы можем заняться подбором необходимой для вас недвижимости, которая наиболее вам подходит. После того, как мы подобрали объект недвижимости, мы одобряем этот объект и выходим на кредитный договор. Как я уже говорил, все это экономит ваше время, нервы. Вы можете сделать все в одной инстанции и не распыляться по пустякам.
Руслана Андриевская: В первую очередь наши заявки, поданные при помощи онлайн-партнера, рассматриваются вне очереди и быстро. Клиенту не нужно идти в банк, ждать очереди, он выигрывает время. Также это постоянная консультация по всем возникающим вопросам по поводу объекта недвижимости, его приобретения и оформления.
Вестум.RU: Какой процент застройщиков рассматривает ипотеку, как основной способ реализации квартир в своих жилых комплексах?
Алексей Мальцев: Хотелось бы отметить, что на сегодняшний момент уже все серьезные компании-застройщики работают по ипотечным кредитам. В банках существуют специальные ипотечные продукты, они называются «Покупка квартиры на этапе строительства в строящемся доме». Почти все крупные застройщики города аккредитованы в таких банках как ВТБ24, Сбербанк России. Соответствнно, они тесно сотрудничают по данным программам в рамках ипотечного кредитования.
Игорь Федосеев: Свыше 90% застройщиков прибегают к ипотеке, как к удобному инструменту реализации своих площадей. Те застройщики, которые имеют большой опыт работы, у которых есть большие площади, и для реализации которых им необходимо использовать все инструменты для ускорения продаж.
Руслана Андриевская: Все застройщики, потому что это удобно и быстро. В банке есть юридическая база, по которой у застройщика проверяют все документы, аккредитовывают объекты. Все данные находятся в банке. Деньги после продаж квартир поступают вовремя. Это быстро, удобно, надежно.
Вестум.RU: Насколько важна процедура аккредитации новостройки банком? Что это предусматривает? В чем разница покупки квартиры при помощи ипотечного кредита в аккредитованном банком и просто в жилом комплексе без аккредитации?
Алексей Мальцев: Процедура аккредитации банком застройщика - это детальный финансовый анализ экономической составляющей компании. Аккредитовывая тот или иной строящийся объект и выдавая кредиты на покупку квартиры в строящемся доме, банк несет определенные риски. Поэтому процедура аккредитации занимает определенное время и требует глубокого анализа со стороны банка. Если говорить о покупателе, насколько он несет финансовый риск, приобретая недвижимость в аккредитованном или неаккредитованном объекте, естественно, риски более высоки при покупке в неаккредитованном доме. Если человек покупает квартиру в аккредитованном комплексе, думаю, примерно на 90% он защищен.
Игорь Федосеев: По сути, аккредитация важна именно для застройщика. Потому что для него это инструмент для быстрой продажи квартир. В этом случае покупатель всегда может запросить у застройщика необходимый пакет документов, чтобы отнести его в банк и получить одобрение. Какие плюсы в аккредитации? В первую очередь, если дом большой и банк аккредитовывает его полностью, то расходы ложатся на всех дольщиков, что уменьшает процентную ставку. А в случае, если покупатель перед приобретением квартиры запросил пакет документов у застройщика, банк занимается аккредитацией отдельной квартиры в доме. Прежде всего разница во времени. Человек экономит время, если он приходит в уже аккредитованную новостройку и берет готовые документы. Либо ждет, пока застройщик соберет эти документы.
Руслана Андриевская: В первую очередь у неаккредитованного объекта увеличивается риск непрохождения документов по банку. То есть требования банка для ипотеки не будут соблюдены. И у нас начнется рутинная работа по сбору всех документов. Сначала их будут рассматривать сотрудники головного офиса банка, обычно в Москве, которые вынесут свое решение. После их одобрения документы на объект изучат юристы местного отделения банка. Существует вероятность, что этот объект из-за отсутствия нужной документации не подойдет нам под ипотеку.
Вестум.RU: Каков алгоритм проведения ипотечной сделки при условии обращения в агентство недвижимости? Сколько времени обычно требуется на рассмотрение заявки и получение ипотечного кредита? В случае отказа, через сколько заемщик может подать повторную заявку?
Алексей Мальцев: Если говорить про сотрудничество по программам взаимодействия нашей компании с банками-партнерами, то первый этап – это подача заявки в банк. Если заявка подается через нашу компанию, сроки рассмотрения такой заявки 2-3 дня. После решения банка, он выдает клиенту уведомление, в котором прописано, что данная заявка, данное решение действительно 4 месяца. То есть у покупателя есть 4 месяца для поиска объекта недвижимости. После того, как он найден, в банк предоставляется определенный пакет документов по самому объекту. Сроки рассмотрения банком этого пакета документов также колеблются от 2 до 5 дней. Если банк одобряет объект, мы выходим на сделку. Ипотечная сделка подразумевает собой подачу определенного пакета документов в регистрационную службу. Сейчас законодательством предусмотрены сроки регистрации ипотеки в 3 рабочих дня. По истечении этого времени происходит полный расчет между продавцом и покупателем, выдается ипотечный кредит и покупатель становится обладателем квартиры при помощи ипотеки. В среднем, если оптимально подходить к подбору объекта недвижимости, если пакет документов на него уже готов, сроки ипотечной сделки составляют от 1 до 3 недель. В случае, если банк считает нужным отказать клиенту по заявке, то клиент может подать очередную заявку по прошествии двух месяцев.
Игорь Федосеев: Первоначально мы отправляем заявку онлайн. На ее одобрение уходит порядка 2-3 дней. После этого мы занимаемся всей документацией и поиском недвижимости. Полностью весь процесс проведения сделки занимает порядка 2-3 недель. Все зависит от загруженности отделения банка и специфики работы каждого банка. В случае отказа заемщик может подать повторную заявку примерно через 2-3 месяца. Это все индивидуально в каждом банке.
Руслана Андриевская: Так как мы работаем по партнерскому соглашению, заявки, отправленные из агентства недвижимости рассматриваются банком вне очереди. В течение 1-2 дней он выносит решение. Если застройщик аккредитован, еще 1-2 дня уходят на рассмотрение объекта. В итоге через неделю, с учетом всех технических нюансов полторы недели, клиент может стать собственником имущества, приобретенного в ипотеку.