Об инвестициях, динамике цен и прогнозах на будущее
На каком этапе строительства лучше приобрести квартиру?
Стоит сказать, что рынок Сочи сегодня является привлекательным с точки зрения инвестиций. Только к ним нужно подходить дифференцированно. Безусловно, застройщиков необходимо разделять на тех, кто строит за счет собственных или привлеченных, банковских средств. Такие застройщики не готовы делать скидки. Более того, они на всех этапах строительства продают квартиры уже по финальной цене. Здесь, безусловно, можно купить хорошую квартиру для проживания и владения, но не с целью инвестиционной составляющей.
Есть ряд застройщиков, которые строят дома с привлечением средств дольщиков, и здесь, конечно, мы можем говорить о том, на какой стадии более выгодно и безопасно войти в проект.
На сегодняшний день различают несколько стадий. Можно купить квартиру на начальной стадии, когда дом только закладывают, можно приобрести ее, когда уже стоит «коробка» здания, а можно – когда дом остеклен, отделан или когда он уже построен.
Все мы прекрасно понимаем, что цена от первой до четвертой стадии возрастает, и лучше приобретать недвижимость, когда дом только начинает строиться. Есть ряд новостроек, и мы их все прекрасно знаем, в которых вы можете минимизировать риск вложений и получить максимальную выгоду. Более того, в каждом из этих этапов у застройщиков могут быть дополнительные скидки, и грамотный специалист об этом знает. Приведу небольшой пример: у некоторых застройщиков есть план продаж. Если он не выполняется, они готовы под конец месяца или квартала делать определенные дисконты на несколько квартир. Специалисты рынка недвижимости, работающие с застройщиками, об этом знают, и смогут сориентировать, когда лучше приобрести квартиру.
Второй момент – остекление дома. Проект остекления стоит достаточно немалых средств и зачастую, чтобы оплатить его полностью, застройщик намного охотнее пойдет на скидки на 3-4 квартиры и покупателя можно грамотно подвести к этому моменту. Поэтому важно слаженно работать со специалистами рынка недвижимости, и вы всегда сможете приобрести квартиру в хорошем доме с минимальным риском и с хорошей прибылью.
Чем интересны инвестиции в сочинскую недвижимость?
Во-первых, Сочи – один из самых привлекательных российских курортов. Во-вторых, здесь положительные природно-климатические факторы – горы, море, прекрасная лечебная база. И это хорошие предпосылки для того, чтобы люди приезжали и приобретали здесь недвижимость. Олимпиада, безусловно, положительно повлияла и на тенденции рынка и на ценообразование. Город развивается, строятся дороги, новые инженерные сети, появляются новые парки и больницы. Такое развитие – прекрасный толчок к тому, чтобы люди приезжали сюда и покупали недвижимость. Надо сказать, что после Олимпиады развитие города не закончится. Кто-то считает, что после этого события стоимость недвижимости упадет, так как это предельная точка развития Сочи. Но это не так. У нас планируется проведение Формулы-1, Чемпионата мира по футболу и еще масса мероприятий. Поэтому сегодня нельзя говорить о том, что после Олимпиады Сочи потеряет свою инвестиционную привлекательность.
Сочи – это не крупный город, где бесконечное количество земель. У нас с одной стороны море, с другой горы и эти факторы ограничивают свободные для строительства земли. И если покупатели задумываются о том, чтобы приобрести интересное и доступное жилье, например, в центре, то, должен сказать, что предложения в данном сегменте все больше и больше сокращаются.
Квартира или апартаменты, в чем разница?
Особенности рынка недвижимости в Сочи сегодня состоят в том, что здесь в последнее время стал появляться в продаже такой тип недвижимости, как апартаменты. Многие покупатели интересуются, в чем отличия данного вида недвижимости от квартир? Стоит сказать, что Сочи специфичен тем, что у нас есть первая и вторая санитарные зоны. Например, от моря и до Курортного проспекта, где целевое предназначение земельного участка не предполагает прописку. В основном, здесь строятся гостиницы и отели. Три-четыре года назад такие комплексы, как «Королевский парк», «Миллениум Тауэр», «Новую Александрию» смогли ввести в эксплуатацию в качестве многоквартирных домов. Но сегодня строительство жестко регламентируется, а покупательский спрос остается. Всем хочется приобрести недвижимость рядом с морем. Поскольку целевое назначение земли изменить уже нельзя, здесь возводятся гостиницы и отели, апартаменты в которых можно приобрести в собственность.
Разница между квартирами и апартаментами состоит в том, что в свидетельстве объектом права будет не квартира, а апартаменты, либо помещение и оно не предполагает прописку. В целом это точно такое право собственности на недвижимость, как и в любом квартирном доме.
Сегодня апартаменты продаются в основном в элитных комплексах, например, в «Актер Гэлакси», пятизвездочный отель Hyatt, «Санторини Клуб». Их объединяет инфраструктура и наличие собственных пляжей, а также прекрасная отделка и сервис. В целом, если для покупателей не важно, будет у них прописка или нет, больших отличий в документальной части между апартаментами и квартирами не предусматривается.
Об ипотечном рынке в Сочи
Сейчас в Сочи динамично развивается ипотечный рынок. Если 3-4 года назад ипотечные сделки были не так часты, то сегодня они составляют порядка 7-10% от сделок на рынке недвижимости в городе. Мы советуем брать ипотечные кредиты в Сбербанке и ВТБ – это банки, которые прекрасно зарекомендовали себя в этом направлении и гибко подходят к клиентам. Сегодня многие грамотные специалисты уже могут не только проконсультировать покупателя по всем нюансам ипотечных сделок, но и провести эту сделку от начала и до конца.
Зачем обращаться к специалистам?
Почему важно не искать жилье самостоятельно, а обращаться к специалисту по недвижимости? Во-первых, на мой взгляд, самое главное в этой сфере – помочь человеку понять, что ему нужно. Зачастую, когда люди приезжают покупать жилье в Сочи, достаточно небольшое количество знают, что им действительно подходит. Практика показывает, что часто приобретается совсем не то, что планировалось. Поэтому основная задача специалиста по недвижимости – разобраться в пожеланиях клиента, грамотно порекомендовать необходимое жилье и дать полную информацию о надежности этой сделки. На рынке сегодня огромное количество объектов, и если покупатель будет сам искать недвижимость самостоятельно, на это вряд ли уйдет 4-5 дней. А часто для покупки недвижимости в Сочи люди приезжают именно на такой срок.
Во-вторых, у агентства недвижимости сложились давние партнерские отношения с застройщиками. Мы – не просто агентство, которое продает квартиры. Мы оказываем консультации застройщикам, помощь в ценообразовании, занимаемся планированием продаж, ведением проектов и регистрацией сделок. Поэтому чаще всего застройщики относятся к агентствам недвижимости как к партнерам, а партнерам они могут предоставить те выгодные условия для приобретения, которые сложно получить, если прийти к ним напрямую.
В-третьих, грамотный специалист организует встречу в аэропорту, может работать дистанционно и поставлять информацию о выставленных на продажу объектах в другие города, поэтому его клиент приедет в город с максимальным объемом информации. Тем, кто никогда не был в Сочи, специалист окажет помощь в расселении. Не всегда оформление сделок бывает простым и быстрым. Особенно это касается ипотечных сделок. И здесь основополагающую роль может сыграть именно грамотный специалист по недвижимости, поэтому мы советуем для покупки недвижимости в Сочи обращаться к профессионалам.
Наших клиентов, конечно же, интересует насущный вопрос «кто платит за все эти услуги?». Могу ответить коротко: агентство недвижимости работает «от застройщика».
Как поведет себя рынок после Олимпиады?
Большинство наших покупателей и инвесторов интересует самый главный вопрос: динамика цен на недвижимость после Олимпиады. Что произойдет с ценой? Будет она падать, расти или останется неизменной? Это неоднозначный вопрос, и для того, чтобы полностью на него ответить, давайте подробнее рассмотрим процессы, происходящие на рынке.
Первое – это спрос, который влияет на цену. Несомненно, спрос на недвижимость в Сочи – общероссийский. Чаще всего квартиры в нашем городе покупаются с целью инвестирования, проживания или отдыха. Очень небольшое количество людей приобретает недвижимость для того, чтобы перепродать ее перед Олимпиадой.
Так же в России огромное количество невыездных военнослужащих, очень многие госслужащие не могут приобретать недвижимость за рубежом. Естественно, все эти потенциальные покупатели будут приобретать недвижимость именно в нашем регионе.
Из-за большого количества предложений и старта проектов до Олимпиады на объекты элит и бизнес-класса цены и так упали на 20-30%. Поэтому сегодня мы рекомендуем именно покупать. И это уже отражает динамика рынка. После майских праздников заявки на покупку недвижимости в сегменте элит и бизнес-класса все больше и больше увеличиваются.
В 2013 и 2014 годах не будет дополнительных строек. То есть после Олимпиады мы столкнемся с тем, что спрос будет на таком же должном уровне, но в предложении готовых домов не будет. Мы будем распродавать то, что начало строиться в 2012 году. Несомненно, этот фактор повлияет на цену. Если покупатели хотят купить интересную квартиру именно в центре, то скоро это будет очень сложно, так как строить в этой части города уже негде. В готовых домах в центре очень мало предложений о продаже. Поэтому в этом районе стоимость недвижимости уже не будет падать, а только расти.
Если мы проанализируем опыт рынка недвижимости в тех городах, где уже была Олимпиада, то увидим следующее: в тех из них, где цены росли до Олимпиады, после нее они откатывались обратно, там где динамика цен была не слишком заметной, она оставалась такой же и после Олимпиады. В Сочи уже два года цены на недвижимость не растут. А бизнес и элит классы продаются с 20-30% скидками. Поэтому я как специалист со всей ответственностью заявляю, что после Олимпиады цены на недвижимость в Сочи падать не будут. И сегодня самое благоприятное время для приобретения.